Technical & Asset management

Welke vorm van technisch beheer past het beste bij jouw pand?

FI_2022_Technical Services_Cold technology_02

Het technisch beheer van een gebouw vraagt om slimme keuzes. Of je nu werkt in een modern kantoorpand, een grote fabriek of een oud monumentaal pand, hoe je zorgt voor je installaties en bouwkundige onderdelen heeft grote invloed op de betrouwbaarheid, kosten en levensduur van je gebouw. Maar hoe kies je de beste aanpak? In deze blog leg ik uit welke vormen van technisch beheer er zijn en wat de voor- en nadelen daarvan zijn.

Lengte: 1440 woorden
Auteur: Gijs Emsbroek

Wat is technisch beheer?

Technisch beheer, ook wel asset management genoemd, omvat het realiseren van waarde uit activa voor het optimaliseren van de prestaties van fysieke bedrijfsmiddelen gedurende de gehele levenscyclus. Met waarde wordt bedoeld de prestatie van een asset, zoals de beschikbaarheid. Bij activa (assets) kan je denken aan verwarming, koeling, ventilatie, liften of groepenkasten. Met een goede onderhoudsstrategie voorkom je niet alleen storingen en realiseer je een fijn werkklimaat, maar kun je ook kosten besparen en de levensduur van je installaties verlengen.

Je kunt kiezen uit verschillende manieren om technisch beheer vorm te geven. Hieronder leg ik de meest gebruikte methoden uit, zodat je kunt bepalen wat het beste werkt voor jouw pand.

In grote lijnen kan je bepalen welke onderhoudsstrategie voor welke asset(groep) het beste werkt, zodanig dat de verhouding tussen prestaties en kosten optimaal is:

Storing gestuurd onderhoud (Break-down maintenance)
Tijd gestuurd onderhoud (Time based maintenance)
Conditie gestuurd onderhoud (Condition based maintenance)
Risico gestuurd onderhoud (Risk based maintenance)
Betrouwbaarheid gestuurd onderhoud (Reliability centred maintenance)
Voorspellend onderhoud (Predictive maintenance)

Een keuze voor een onderhoudsstrategie kan worden gebaseerd op een aantal zaken:

de intensiteit van gebruik (in termen van bezetting[1] en benutting[2]) van assets;
het gewenste/geëiste service niveau (in termen van response- en oplostijden);
de risico’s voor de bedrijfsvoering per asset of assetgroep;
de OPEX en CAPEX kosten gedurende de levensduur van assets.

De onderhoudsstrategie resulteert uiteindelijk in een set van onderhoudstaken die al dan niet worden ingepland. Hiermee worden risico’s beheerst en het serviceniveau gehaald, rekening houdend met het (gewijzigde) gebruik. Uiteraard moet deze strategie afgestemd worden op het beschikbare budget.

[1] Het aantal personen in een gebouw vergeleken met de beschikbare ruimte / capaciteit
[2] Het aantal uren dat een gebouw of ruimte beschikbaar is vergeleken met de tijd dat deze gebruikt wordt.

1. Storing gestuurd onderhoud

Een onderhoudsmethodologie, gebaseerd op correctief onderhoud, waarbij het vervangingsmoment van het asset wordt bepaald aan de hand van het falen of defect. Het voordeel is dat er geen planning vooraf hoeft plaats te vinden. Het nadeel kan zijn dat de kosten hoger worden dan bij preventief onderhoud, omdat storingen afhandelen duurder is en er bovendien hoge risico’s zijn voor de bedrijfsvoering door potentiële uitval. Als voor correctief onderhoud wordt gekozen betreft het vaak goedkope of niet-kritieke installaties.

2. Tijd gestuurd onderhoud

Een onderhoudsmethodologie waarbij het een vast tijdsinterval bepaald wanneer er onderhoud moet worden gepleegd aan het asset. Vaak wordt dit ook input gestuurd beheer genoemd. Het voordeel is dat het eenvoudig in te plannen is en storingen kan voorkomen. Het nadeel van tijd gestuurd onderhoud is dat er teveel of te weinig onderhoud plaatsvindt, omdat er geen rekening wordt gehouden met de toestand van een asset. Dit kan leiden tot storingen tussendoor of een onnodig hoge onderhoudskosten.

3. Conditie gestuurd onderhoud

Een onderhoudsmethodologie waarbij de conditie van het asset het vervangingsmoment bepaald. De conditie wordt continu gemonitord en bepaald aan de hand van de NEN-3767 of BOEII. Het voordeel is dat er op een nauwkeuriger moment onderhoud wordt gepleegd aan een asset. Het nadeel is, tenzij er fors wordt geïnvesteerd in technologie (bv sensoren), dat het een vrij oppervlakkige methode is van het bepalen van de conditie, namelijk een visuele inspectie.

4. Risico gestuurd onderhoud

Risico gebaseerd onderhoud geeft prioriteit aan assets die het meeste risico met zich meebrengen als ze defect zouden raken en een onderhoudsplan op te stellen dat het risico op falen minimaliseert. Dit risico wordt ingeschat aan de hand van de impact op de bedrijfsvoering van de asset eigenaar of gebruiker. Het voordeel hiervan is dat er beter gekeken wordt naar de impact van een eventueel falen van een asset en daarmee de totale kosten voor een gebruiker of eigenaar in ogenschouw neemt, in plaats van alleen de kosten van het asset. Vaak wordt deze methode gebruikt bij assets die cruciaal zijn voor de veiligheid of bedrijfscontinuïteit.

5. Betrouwbaarheid gestuurd onderhoud

Het belangrijkste verschil met risico gestuurd is dat betrouwbaarheid gestuurd onderhoud zich richt op de functie- en faalmodi van de asset, terwijl risico gestuurd onderhoud zich richt op de risicoscenario's en prestaties van een asset. Betrouwbaarheid gestuurd onderhoud maakt gebruik van risicobeoordelingsprincipes die risico’s systematisch identificeren aan de hand van de effectanalyse en de faalmodi: FMEA/FMECA.

FMECA (Failure modes, effects, and criticality analysis) is een techniek die wordt gebruikt om mogelijke storingen in systemen en apparatuur te identificeren. Zodra de mogelijke storingen zijn geïdentificeerd, kunnen hun effecten worden bepaald en geprioriteerd op basis van hoe kritisch ze zijn en hoe vaak ze voor kunnen komen. Het doel van een FMECA is om te bepalen welke storingen het grootste risico vormen voor uw systeem of bedrijfsmiddel, zodat u de veiligheidsmaatregelen voor alle betrokkenen kunt verbeteren.

Het voordeel van betrouwbaarheid gestuurd onderhoud is de grote nauwkeurigheid van het onderhoud. Het nadeel is de zeer grote investering die het vergt om tot een faal modi analyse te komen.

6. Voorspellend onderhoud

Voorspellend (of predictief) onderhoud verwijst naar het gebruik van sensoren in combinatie met software en is een proactieve onderhoudsmethode die is ontworpen om de toestand van assets te registreren, analyseren en te helpen voorspellen met behulp van business rules wanneer onderhoud moet worden uitgevoerd. Het wordt ‘’prescriptief onderhoud’’ wanneer machine learning en intelligent planning worden toegepast. Het is dus zeer geschikt voor data intensieve organisaties maar vergt wel hogere initiële investeringskosten.

Keuze voor de onderhoudsmethodiek

De voor- en nadelen, financiële en operationele consequenties per strategie zijn:

Onderhoudsstrategie	Initiële kosten	Total cost of ownership	Benodigd kennisniveau operatie	Voorspelbaarheid prestaties en kosten	Data intensiteit	Doelmatigheid[3]	Kosten van technisch management
Storing gestuurd	Zeer laag	Zeer hoog	Laag	Zeer laag	Zeer laag	Zeer laag	Zeer laag
Tijd gestuurd	Laag	Hoog	Beperkt	Laag	Laag	Laag	Laag
Conditie gestuurd	Beperkt	Gematigd	Gematigd	Beperkt	Beperkt	Gematigd	Beperkt
Risico gestuurd (RAMS)	Gematigd	Beperkt	Hoog	Gematigd	Gematigd	Hoog	Hoog
Betrouwbaarheid gestuurd (FMECA)	Hoog	Laag	Zeer hoog	Hoog	Hoog	Hoog	Hoog
Voorspellend gestuurd	Zeer hoog	Laag	Zeer hoog	Zeer hoog	Zeer hoog	Gematigd	Zeer hoog
Combinatie conditie/risico gestuurd (ISS standaard)	Gematigd	Laag	Gematigd	Hoog	Beperkt	Zeer hoog	Beperkt

[3] De inschatting van de ROI van je investering

In principe kan binnen een pand elke combinatie van gewenste onderhoudsstrategieën worden gehanteerd. Elke asset kan, als gevolg van o.a. belang in het bedrijfsproces, aanschafprijs en complexiteit een andere onderhoudsstrategie vereisen. Hou daar wel rekening mee bij de inrichting van je Facility management systeem (FMS). Zorg dat deze de gewenste combinatie van methodieken volledig ondersteund.

Er zal ook gekeken moeten worden naar de risico’s en kosten van het opzetten van de onderhoudsmethodiek. FME(C)A’s zijn tijdrovend en kostbaar. Niet alle assets leveren een groot risico op voor de gebruikers. Voorspellend onderhoud is kostbaar vanwege de benodigde sensoren en software. Storing gestuurd onderhoud is op korte termijn wellicht goedkoop, maar kan op langere termijn duurder worden dan preventief onderhoud, omdat het afhandelen van ongepland onderhoud duurder is dan het geplande onderhoud.

Welke aanpak past bij jouw gebouw?

De beste onderhoudsstrategie hangt af van je gewenste service level/prestaties, risico's en budget. Voor een fabriek waarbij het productieproces afhankelijk is van de installaties kan een geavanceerde strategie zoals risico gestuurd beheer een goede keuze zijn. Bij voorspelbare systemen, zoals een eenvoudig kantoorpand is preventief onderhoud vaak voldoende.

In de praktijk werkt een combinatie van methoden vaak het beste. Zo kan een conditie gekoppeld worden aan een risico.

Hoe dan ook, laat je goed informeren over welk onderhoud het beste is voor jouw situatie. Technisch beheer is kostbaar als je de verkeerde keuze maakt.

Geschreven door:

Gijs Emsbroek - Head of Technical Services & Capital Projects

Han Strijbos - Head of Marketing

Neem contact met mij op!

Meer weten over hoe technisch beheer van uw gebouw en gebouwsystemen u meer rust geeft en medewerkerstevredenheid vergroot? Stuur ons een kort bericht en we nemen zo snel mogelijk contact met u op.